Die wichtigsten Begriffe zum Thema Wohnen im Überblick. Ob Haus, Wohnung, Bauernhof oder Geschäft: Nicht jeder kann sich eine Immobilie leisten. Wer fremde Flächen nutzen oder bewohnen möchte, dem hilft ein Blick ins Mietrecht.

Von NÖN Sonderjournal-Redaktion. Erstellt am 17. Oktober 2019 (04:35)
pomezz/Shutterstock.com
Wer sich zu einer Miete oder Pacht entscheidet, sollte einmal zwischen Nutz- und Wohnfläche, Sondernutzflächen, Verkehrsflächen oder auch allfälligen Sonderfälle unterscheiden können.

Eine Wohnung mitten im Stadtzentrum. Ein Haus mit Garten oder sogar ein eigener Hof mit eigenen Wiesen und einem Stück Wald. Die Träume vom perfekten Zuhause sehen unterschiedlich aus, oft sind sie aber auch nicht im Eigentum finanzierbar.

Verwirklicht werden wollen sie aber trotzdem. Mieten oder Pachten sind da gerne gewählte Alternativen. Beim Durchforsten von Immobilienangeboten stößt der Interessent oft auf einen „Begriffsdschungel“, der die Wahl des geeigneten Objektes nicht gerade einfacher macht.

Der Online-Ratgeber „Wohnnet“ – wo und wie wohnen“ der Wohnnet Medien GMBH gibt umfassende Basis-Tipps rund um die Thematik „Bauen, Wohnen und Sanieren“. Mit 22. Oktober 2019 besteht „Wohnnet“ seit 19 Jahren und aktualisiert laufend seine Online-Beiträge rund um Immobilien. Ein Schwerpunkt sind aber die vielen Rechtshilfeinformationen. Um sich eingehend über die Fachausdrücke rund ums Wohnen, Pachten und Mieten zu informieren, sollte man hier nachlesen. Besonders praktisch: Man kann online Fragen an jeweilige Experten stellen.

Die wichtigsten Fachbegriffe im Überblick

Wer sich zu einer Miete oder Pacht entscheidet, sollte einmal zwischen Nutz- und Wohnfläche, Sondernutzflächen, Verkehrsflächen oder auch allfälligen Sonderfälle unterscheiden können. Nutzflächen sind für den Miet- oder Kaufpreis ausschlaggebend, sie geben die tatsächlich nutzbaren Flächen an. Die Wohnfläche ist hingegen die in Quadratmetern angegebene Fläche laut Plan. Hier die einzelnen Fach-Termini im Detail:

Wohnfläche: Zur Wohnfläche zählen jene Flächen, auf denen man wohnt. Räume wie Wohn- und Schlafzimmer, Vorzimmer, Küche, Bad, WC, Flur – alles, was in der Wohnung oder dem Haus ist und Wohnzwecken dient, gehören dazu. Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen die Garage, das Stiegenhaus, der Keller, sämtliche Wasch- und Fahrradräume sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung.

Nutz- und Verkehrsfläche: Wie der Name schon sagt, meint Verkehrsfläche laut Mietrecht jene Bereiche, in denen sich bewegt wird. Dazu zählen also das Treppenhaus, der Eingangsbereich, Flur, Windfang und Aufzüge in Wohnblöcken. Die Nutzfläche hingegen ist alles, was tatsächlich zum jeweiligen Zweck genutzt werden kann (Küche zum Kochen, Schlafzimmer zum Schlafen). Laut Mietrecht wird die Bodenfläche in Quadratmetern, reduziert um die Wandstärke und die im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, angegeben.

Dachschrägen, Balkone und Terrassen: Ein häufiges Problem, mit dem sich der Mieterschutz regelmäßig auseinandersetzt, sind Dachschrägen. Viele Mieter gehen davon aus, dass die in Deutschland geltende Sonderregelung auch in Österreich gilt: Ist die Deckenhöhe unter der Dachschräge ein Meter oder kleiner, gilt der Bereich überhaupt nicht mehr als Wohnfläche. Bei einer Deckenhöhe von ein bis zwei Metern wird die Fläche zu 50 Prozent als Wohnfläche gerechnet. Dies wurde in einem Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) jedoch ausgehebelt.

Der Boden unter Dachschrägen gilt somit ebenso als Nutzfläche, auch wenn er aufgrund der Raumhöhe nur eingeschränkt nutzbar ist. Wissenswert: Im Gegensatz zu Loggien, die der Nutzfläche voll zurechenbar sind, sind Balkone und Terrassen indes laut eines Leitfadens der Stadt Wien nie Teil der Nutzfläche. Wenn das geeignete Objekt in Aussicht ist, stehen die Interessenten oft vor der Frage: Miet- oder Pachtvertrag?
Hier bestehen deutlich rechtliche Unterschiede. Bevor man einen Vertrag unterzeichnet, sollte mit dem Vertragspartner genau geklärt werden, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt, da an die jeweilige Vertragsart rechtliche Verpflichtungen geknüpft sind.

Gewerbliche Objekte: Miet- oder Pachtverhältnisse werden in erster Linie bei gewerblichen Objekten oder Geschäftsräumen eingegangen.

Wohnungen/Wohnhäuser: Hier gilt hingegen bis auf wenige Ausnahmen immer das Mietrecht. Ob Miete oder Pacht – entscheidend ist der Vertragszweck. Laut Allgemeinem bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) fallen sowohl Miet- als auch Pachtverträge in die Kategorie „Bestandsvertrag“.
Beide Vertragsarten stehen für „die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit“. Die weitere Unterscheidung liegt laut „Wohnnet“ in der Art der Nutzung. Ob es sich um eine Miete oder eine Pacht handelt, macht rechtlich einen großen Unterschied.

Pacht: Eine Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Nutzen, verbunden mit einer Betriebspflicht. Man spricht hier von einem lebenden Unternehmen. Pachtverträge unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und sind frei gestaltbar. Vertragliche Bestimmungen bieten demnach einen großen Spielraum.

Miete: Werden hingegen lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor. Für Mieter gilt das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz. Als Mieter hat man damit einige gesetzlich gesicherte Vorzüge wie etwa Kündigungsschutz, gesetzlich geregelte Mietzinsbildung, Weitergaberechte des Mieters sowie Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters.  www.wohnnet.at