Ganze Siedlung zu haben: Wer will die „Villenkolonie“?

Um 1,55 Millionen Euro ist man schon im Rennen um das einstige Prunkstück der Gmünder Neustadt mit 72 Wohnungen. „Mexikosiedlung“ soll saniert werden.

Erstellt am 06. Oktober 2021 | 04:10
Gmünd - Ganze Siedlung zu haben: Wer will die „Villenkolonie“?
Die „Villenkolonie“ in Gmünd-Neustadt.
Foto: Michael Schwab

Ein Herzstück der Gmünder Neustadt kommt unter den Hammer: Die Bundesbahnen wollen sich als Eigentümer von der „Villenkolonie“ mit immerhin 72 Wohneinheiten in vier Straßenzügen trennen. Als Mindestpreis legen sie einen Betrag fest, für den in Wien mitunter gerade einmal eine Neubau-Wohnung erstanden werden könnte: Im gestarteten, bis 8. November laufenden Bieterverfahren ist man bei einem Angebot von mindestens 1,55 Millionen Euro im Spiel.

Villen!?

Mit Villen in dem Sinn haben die 18 Reihenhäuser mit Gärten und je vier Wohnungen mit 94 m 2 Nutzfläche heute nicht wirklich was gemeinsam. Der Name ist eher auf die ersten Tage der Gemäuer inmitten des Ersten Weltkriegs zurückzuführen: Im Südwesten außerhalb der Stadt Gmünd war 1914 ein am Reißbrett geplantes Flüchtlingslager auf die grüne Wiese gestellt worden, 200.000 Menschen fanden hier Zuflucht, etwa 30.000 verstarben in Gmünd (das „Haus der Gmünder Zeitgeschichte“ beim Lagertor behandelt das Thema). Am südwestlichen Rand des Barackenlagers wurde 1917 eine Siedlung für das Personal und „höher gestellte Flüchtlinge“ errichtet, die als Villenkolonie Einklang in den Sprachgebrauch fand.

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Schwab

Nach dem Ersten Weltkrieg ging aus dem Lager die heutige Gmünder Neustadt als Gebiet mit der dichtesten Besiedlung im gesamten Waldviertel hervor, die Villenkolonie ging ins Eigentum der Österreichischen Bundesbahnen über und gehört heute der ÖBB-Infrastruktur AG.

Exposé: „Schlechter Bau- und Erhaltungszustand.“

Heute ist die südlich der 1923 erbauten und 1985 aufgelassenen Bobbin-Fabrik in Franz-Korherr-Gasse, Michael-Hofer-Gasse, Hans-Reither-Gasse und Doktor-Karl-Renner-Straße verortete Siedlung mit 18 Mehrfamilienhäusern, einigen Garagen und drei großen langgezogenen Lagergebäuden weniger eine Villengegend als ein Entwicklungsgebiet in durchaus guter Zentrumslage.

Aus dem Zustand der Gebäude auf fast 19.000 m 2 Grundfläche machen die ÖBB keinen Hehl: Er wird in einem ausführlichen Exposé mit „schlechter Bau- und Erhaltungszustand, entspricht nicht den heutigen Standards“ zusammengefasst, der Heizwärmebedarf liege bei 168,4. Lediglich sechs Häuser werden als „teilweise saniert“ beschrieben.

Unter 5.000 Euro Miete für ganze Siedlung, Aufwertung erhöht Kaufpreis nachträglich

Die Rendite auf das Investment verspricht zumindest auf den ersten Blick nicht unbedingt Reichtum: Die Mieteinnahmen belaufen sich auf insgesamt gerade einmal 4.880 Euro – wobei nur 42 der 72 Wohnungen überhaupt vermietet sind, 32 davon unbefristet. Macht pro vermieteter 94 m 2 - Wohnung im Schnitt 116 Euro.

Damit gar nicht genug: Findet sich ein neuer Eigentümer, der die Substanz der Gebäude oder des Areals binnen zehn Jahren nennenswert verbessert, Neubauten oder Erweiterungen auf die Beine stellen kann – so muss er wegen einer „Nachbesserungs-Klausel“ obendrein einen Aufschlag auf den Kaufpreis an die ÖBB-Gesellschaft ablegen…

Debatte über „provozierten Leerstand“ in ÖBB-Wohnungen

Erst im Vorfeld der Gemeinderatswahl 2020 war die Villenkolonie, genauso der Axmann-Hof am Eck Bahnhofstraße und Emerich-Berger-Straße sowie die „Mexikosiedlung“ in der Weitraer Straße (Höhe Pennymarkt) ins Zentrum einer politischen Debatte geraten. Bürgermeisterin Helga Rosenmayer (ÖVP) hatte damals von bewusst erzeugten Leerständen in ÖBB-Wohnungen gesprochen. Der Inhalt des Verkaufsexposés gibt ihr heute zumindest insofern Recht, als offenbar tatsächlich 30 Wohnungen leer stehen – bei massiver Wohnraum-Knappheit in der Bezirkshauptstadt.

„Mexikosiedlung“: Sanierung geplant

Die ÖBB hatten damals via NÖN beteuert, einen „Modernisierungs-Plan“ zu verfolgen: Ein großer Teil der ÖBB-Wohnungen in Gmünd solle für Mitarbeiter modernisiert und saniert werden, hatte es geheißen. Das Geld dafür solle auch aus dem Verkauf von Wohnungen, die „wegen ihrer Lage oder ihres Zustandes nicht mehr saniert werden“, kommen.

Wofür wird also der erwartbare Ertrag aus dem Verkauf der Villenkolonie aufgewendet? Für Sanierungen in der 150 Jahre alten Mexikosiedlung, aus der ebenfalls Meldungen über schleichend größer werdende Leerstände dringen, ohne dass Wohnungen als vermietbar beworben werden? ÖBB-Sprecher Christopher Seif bestätigt der NÖN einen Sanierungsbeginn in der Mexikosiedlung für das Jahr 2024. Weitere Pläne gebe es für die Stadt Gmünd neben dem Verkauf der Villenkolonie jedoch derzeit nicht.

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  • „Villenkolonie“: Gelingt Aufwertung nach Verkauf?