Analyse: Baugründe sind kaum leistbar. In vielen Teilen des Bezirks Korneuburg ist ausreichend Bauland vorhanden – zumeist aber in Privatbesitz. Verkauft wird selten.

Von Herwig Mohsburger. Update am 21. Juli 2021 (11:57)
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Im Speckgürtel rund um Wien sind die Grundpreise zum Teil nur noch schwer leistbar. Das zeigt eine OGM-Analyse, die der NÖN vorliegt. Erschwerend kommt für angehende Häuslbauer noch hinzu, dass freie Baugründe meist in Privatbesitz sind und selten auf den Markt kommen. Zudem gilt in vielen Gemeinden bei neu geteilten Grundstücken eine Mindestfläche von 500 Quadratmeter für maximal zwei Wohneinheiten.

Für die Erhebung wurden Grundstückspreise und Einkommen in Relation gesetzt und auf Gemeindeebene herunter gebrochen. Kaum noch leistbar sind demnach Grundstücke in Gerasdorf, Korneuburg, Spillern und Stockerau. Die Quadratmeterpreise fangen bei 300 Euro an und enden bei über 600 Euro. Nur wenig besser sieht es in Hagenbrunn und Langenzersdorf aus. Die Gemeinden sind aber unter „sehr schwer leistbar“ geführt. Dies gilt auch für Bisamberg, Hagenbrunn, Enzersfeld, Stetten, Harmannsdorf sowie Sierndorf, für die anderen Gemeinden im Bezirk gilt die Bewertung „leistbar“.

In Sierndorf sind Quadratmeterpreise von gut 200 Euro laut ÖVP-Bürgermeister Gottfried Muck keine Seltenheit. Allerdings sind die Baugründe meist in Privatbesitz und werden kaum angeboten, weil die Preise im Steigen sind. Bei diesen Bauland-Reserven gibt es aktuell auch keine Möglichkeit, Druck auf die Eigentümer auszuüben, da die Infrastrukturabgabe vor einigen Jahren wieder abgeschafft wurde. „Wir haben somit keine Handhabe“, erklärt Muck.

Anders sieht es bei frisch umgewidmeten Flächen aus wie aktuell im Süden von Sierndorf. Da muss innerhalb von fünf Jahren mit dem Bauen begonnen werden. Damit sollen Spekulationen eingeschränkt werden, denn nach fünf Jahren setzt die Gemeinde einen ortsüblichen Preis fest.

Laut Muck wird es in etwa zwei Jahren in den Katastralgemeinden Senning, Höbersdorf und Oberhautzental „eine Handvoll“ Umwidmungen geben. Dabei tritt die Gemeinde als Vermittler auf und Ortsansässige werden bevorzugt. Von der Widmung her gibt es in den Katastralgemeinden großteils „Bauland Agrar“ mit der Beschränkung auf maximal vier Wohneinheiten. Dazu kommen laut Muck noch die vom Land vorgegebenen Mindestgrundflächen.

„Es ist wenig am Markt“, beschreibt Bisambergs ÖVP-Bürgermeister Günter Trettenhahn die Situation. Wenn Baugründe angeboten werden, seien sie meist sehr schnell weg. Allerdings ist noch sehr viel nicht benütztes Bauland vorhanden, besonders in Kleinengersdorf. Aufgrund der stetig steigenden Preise hätten die meisten Eigentümer keinen Druck, rasch zu verkaufen. „Dadurch haben wir aber auch keinen überschnellen Zuzug, den die Gemeinde bewältigen müsste“, so Trettenhan. Weitere Flächenumwidmungen sind derzeit jedenfalls kein Thema, „wir wollen den dörflichen Charakter erhalten“, erklärt der Ortschef.

Auf einen Baustopp verzichtet man in Großmugl, denn es gibt kaum Baugründe, wie ÖVP-Bürgermeister Karl Lehner erklärt. Nur vereinzelt würden Private ein Grundstück hergeben. Allerdings ist man in der Gemeinde mit dem Entwicklungskonzept fast fertig. „Da haben wir dann auch in allen Katastralgemeinden eine Chance, dass wieder neue Bauplätze entstehen“, so Lehner.

Preise haben sich verdoppelt

„Das Grundbuch ist besser als ein Sparbuch“, kommentiert der Ernstbrunner ÖVP-Bürgermeister Horst Gangl die Entwicklung der Immobilienpreise. Während in den Katastralgemeinden die Quadratmeterpreise bei rund 50 Euro liegen, werden direkt in Ernstbrunn gut 150 Euro verlangt. „In den letzten vier Jahren haben sich die Preise verdoppelt“ so Gangl. Baulandreserven gibt es mehr als genug, allerdings in privater Hand. Und da werde auch spekuliert. Die Folge: „Für junge Familien ist das nicht zu schaffen“, ärgert sich Gangl. Ihm wäre es recht, wenn von Gesetzes wegen die Spekulationen eingebremst würden. Dabei könnte überall problemlos gebaut werden, eine Bausperre gibt es nicht. Die Gemeinde selbst besitzt auch noch Baugründe, mit denen allerdings sparsam umgegangen wird. „Ich weiß ja nicht, was noch in den nächsten Jahren gebaut werden muss“, begründet Gangl.

Große Baulandreserve als Gefahr

Eine große Baulandreserve gibt es in Leobendorf, rund ein Viertel der Gemeindefläche wäre als Bauland gewidmet,  erklärt ÖVP-Bürgermeisterin Magdalena Batoha. Allerdings werden nur selten Gründe angeboten und je nach Lage muss man auch ganz tief in den Sparstrumpf greifen. Während in den Katastralgemeinden die Gründe noch halbwegs leistbar sind, werden in Leobendorf auch durchaus 600 Euro pro Quadratmeter verlangt. In der Marktgemeinde gilt eine Bausperre, wie sie etwa auch in Enzersfeld, Stetten oder Harmannsdorf üblich ist. Ausgenommen sind nur neu geschaffene Grundstücke, diese müssen 500 Quadratmeter groß sein, dann dürfen maximal zwei Wohneinheiten entstehen. Für den Herbst hofft Batoha  auf einen Bebauungsplan, dann bestehe nicht mehr die Gefahr, dass plötzlich zu viele Flächen gleichzeitig verbaut werden.

Bei Wienern sehr beliebt ist auch noch die Marktgemeinde Harmannsdorf. „Und Bauland ist auch vorhanden, allerdings kommt es kaum auf den freien Markt“, so ÖVP-Vizebürgermeister Alexander Raicher. Weil ein zu starker und schneller Zuzug für die Gemeinde wegen der Infrastruktur problematisch werden könnte, gibt es etwa in Rückersdorf aktuell eine Bausperre. Seitens der Gemeinde achtet man sehr genau darauf, dass Auflagen wie die Bauverpflichtung innerhalb von fünf Jahren eingehalten wird. In Obergänserndorf gab es deshalb bereit einen Rückkauf, in Würnitz steht er bevor. Beachtlich sind die verlangten Preise: Sie bewegen sich zwischen 200 und 400 Euro für den Quadratmeter.

Kein Verkaufsinteresse der Eigentümer

Im Zuge eines Pilotprojekts wurde in Spillern die Frage gestellt, wie man Grundstückseigentümer zum Verkauf bewegen könne. Doch 98 Prozent hatten keinen Bedarf, „das Interesse der Privaten hält sich in Grenzen“, erklärt SPÖ-Bürgermeister Thomas Speigner. Immerhin ist es mit dem Projekt Wiesener Siedlung gelungen, in einem Mix aus öffentlichem und privaten Grund 45 Bauparzellen zu schaffen. Für den Gemeindegrund werden 225 Euro pro Quadratmeter verlangt. Grundsätzlich ist Speigner davon überzeugt, dass vom Land Maßnahmen nötig sind, um den Altbestand von Baugründen auf den Markt zu bekommen. Besonders liegt ihm das Schließen von Baulücken am Herzen, denn „diese sind ja bereits voll aufgeschlossen.“

Sehr schwierig umzusetzen ist der Traum vom Eigentum in Korneuburg. Laut ÖVP-Bürgermeister Christian Gepp „gibt es immer wieder von Privaten ein Grundstück.“ Die Preise allerdings bewegen sich jenseits der 600 Euro Quadratmeter. Dafür ein gute Nachricht: Eine Bausperre gibt es nur innerhalb des Rings.

Auch in Stockerau ist es kaum möglich einen Baugrund zu erstehen. Meistens wird der Grund in der Familie gehalten, erklärt ÖVP-Bürgermeisterin Andrea Völkl. Wenn verkauft wird, sind meist Immobilienfirmen die Käufer. „Dann werden mehrere Flächen zusammengekauft und größere Wohnprojekte gestartet“, kritisiert die Stadtchefin.

18 leistbare Gründe gibt es aber aktuell in Oberzögersdorf. „Das soll Baugrund für Familien sein, die sich ansiedeln wollen und selber bauen“, erklärt Völkl. Der Grund stammt von Privaten, die Gemeinde ist aber eingebunden und hat auch den Preis festgelegt: 220 Euro kostet der Quadratmeter, für Stockerau ein Schnäppchen.

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