Bauland horten ist teuer. Aktuelle Studie zeigt: Ein Viertel des Baulandes ist nicht genutzt. Die Steuerzahler kostet das Millionen.

Von Daniel Lohninger. Erstellt am 10. Februar 2021 (05:10)
Ein Viertel des gewidmeten Baulands in Niederösterreich ist nicht bebaut. In Aschbach konnten durch eine eigene Prämie etliche Gründe der Bebauung zugeführt werden.
Heribert Hudler

Die Zersiedelung Niederösterreichs soll gestoppt werden. Darauf hat sich das Land nicht zuletzt mit der jüngsten Raumordnungsrechtsnovelle festgelegt. Umwidmungen an den Ortsrändern sollen nur mehr in Ausnahmefällen möglich sein.

Doch die Frage ist: Woher kommt das Bauland der Zukunft? Die Antwort: In erster Linie durch die Bebauung brachliegender Flächen in den Ortszentren. Welche enormen Reserven es hier noch gibt und welche Kosten durch diese unbebauten Gründe entstehen, zeigt jetzt eine Studie des Herzogenburger Raumplanungsbüros Kommunaldialog im Auftrag der Klima- und Energiemodellregionen Amstetten Nord und Süd.

Meist ist kein Zwang zum Verkauf möglich

24,6 Prozent des gewidmeten Baulandes in Niederösterreich sind nicht bebaut. Der Grund dafür: Viele Besitzer von Bauland horten es seit Jahrzehnten – oft in guter Absicht als Vorsorge für die eigenen Kinder oder Enkerl, manchmal auch aus Spekulationsgründen. Was das konkret bedeutet, zeigen die Studien-Autorinnen Margit Aufhauser-Pinz und Elisabeth Polly unter anderem am Beispiel der Gemeinde Aschbach-Markt. Würde man hier die innerörtlichen Bauland-Reserven bebauen, gäbe es in der 3.800-Einwohner-Gemeinde noch Platzreserven für mindestens 330 zusätzliche Einwohner – ohne auch nur einen einzigen Quadratmeter neues Bauland widmen zu müssen.

Margit Aufhauser-Pinz
privat

Anhand dieses Beispiels berechnen Aufhauser-Pinz und Polly auch die enormen Kosten für diese ungenutzten Flächen: 2,5 Millionen Euro zahlten die Aschbacher bereits für die Aufschließung des brachliegenden Baulands, zusätzlich belaufen sich die Erhaltungskosten für die ungenutzte Infrastruktur pro Jahr auf über 40.000 Euro. Oder anders gerechnet: Jeder Quadratmeter ungenutztes Bauland kostet die Gemeindebürger pro Jahr etwa 40 Cent.

„Das gewidmete, aber nicht bebaute Bauland lastet allen Gemeinden auf den Schultern und hat weitreichende negative Folgen“, erörtern die Studien-Autorinnen. Das Problem: Für nicht bebautes Bauland müssen zwar alle Gemeindebürger zahlen, Mitspracherecht gibt es aber keines. Wenn jemand nicht verkaufen will, kann man ihn nicht dazu zwingen. „Viele Bürgermeister bemühen sich wirklich, unbebautes Bauland zu mobilisieren. Sehr oft aber mit überschaubarem Erfolg“, betont Aufhauser-Pinz.

Elisabeth Polly
privat

Die Gemeinden würden in ihren Bemühungen aber sehr oft allein gelassen. Angesichts der Klimakrise und der damit verbundenen Notwendigkeit, den Bodenverbrauch drastisch zu reduzieren, sei die Mobilisierung von nicht bebautem Bauland allerdings ein Gebot der Stunde. Doch wie kann das gelingen?

Die Studien-Autorinnen schlagen mehrere Maßnahmen vor, damit nicht bebautes Bauland wieder verfügbar wird – unter anderem sind das:

Infrastruktur-Abgabe

In Bundesländern wie Oberösterreich ist sie ein effizientes Instrument gegen Bauland-Hortung, in Niederösterreich war die Infrastruktur-Abgabe auch schon Gesetz – und zwar zwischen 1995 und 1999. Kurz vor ihrer erstmaligen Einhebung im Jahr 2000 wurde sie aber ersatzlos gestrichen. Das damalige Modell: Wird Bauland gewidmet, fallen jedes Jahr zehn Prozent der Aufschließungsabgabe an. Wird innerhalb von zehn Jahren gebaut, wird der bereits bezahlte Betrag auf die noch ausstehende Aufschließungsabgabe angerechnet. Effektiv schlagend wird die Abgabe also erst ab dem elften Jahr.

Förderungen

Einmal-Förderungen können einen wichtigen Anstoß liefern, dass Besitzer ihr ungenutztes Bauland verkaufen. Das zeigte eine Initiative in Aschbach-Markt. Die Gemeinde legte auf jeden innerörtlichen Baugrund, der verkauft wurde, 5.000 Euro drauf. Innerhalb von drei Jahren wurden so sieben Gründe verkauft, also etwa zehn Prozent der ungenutzten Gründe im Hauptort. Einen anderen Weg beschritt Wolfsbach: Die Gemeinde kaufte Baugrund zum Verkehrswert. Wird einer benötigt, wird er mit Bauzwang versehen wieder verkauft.

Bewusstseinsbildung

„Der Bevölkerung ist oft nicht bewusst, was Baulandhortung für die Allgemeinheit bedeutet“, weiß Aufhauser-Pinz. Die Erfahrungen in den Amstettner Kleinregionen habe gezeigt, dass schon die Stärkung des Bewusstseins, dass unbebautes Bauland das Börsl aller Gemeindebürger belastet und dem Landschaftsraum schadet, ein Umdenken erwirke.